Квартира переделана под магазин: является ли она коммерческой недвижимостью?

Преобразование квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, в магазины или другие бизнес-помещения стало привычной практикой. Однако встает вопрос: может ли такое помещение считаться коммерческой недвижимостью с юридической точки зрения? Какова налоговая ставка по ИПН на доход, полученный от увеличения стоимости при продаже такого объекта?

Ответ заключается в том, оформил ли владелец вывод квартиры из жилищного фонда. Поскольку она фактически утратила статус жилого помещения и используется как офис или магазин, необходимо оформить вывод из жилого фонда.

Ранее владельцам не требовалось разрешения государственных органов для использования части квартиры в нежилых целях (пункт 2 статьи 18 закона №94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях»). Однако в 2019 году данная норма была отменена благодаря закону № 284-VI от 26.12.2019 г., и теперь вывод из жилого фонда необходимо законным образом оформить.

Процедура вывода из жилого фонда сравнительно сложна и состоит из нескольких шагов:

• консультация с районным архитектором в управлении земельных отношений для выяснения возможности вывода рассматриваемого помещения;
• получение заключения от сейсмолога, если помещение находится в сейсмоопасной зоне;
• заказ топосъемки и архитектурно-планировочного задания, что можно сделать через портал Egov.kz в разделе «Бизнесу»;
• сбор нотариально заверенных согласий соседей;
• разработка проекта и его согласование в архитектурных органах;
• уведомление управления архитектуры о начале переоборудовательных работ;
• оформление акта приемки помещения в эксплуатацию;
• выкуп или аренда земельного участка у акимата;
• регистрация помещения как нежилого в органах юстиции.

Только после выполнения всех вышеперечисленных шагов квартира может быть официально признана нежилым помещением (коммерческой недвижимостью). Если же эти процедуры не завершены и квартира была переоборудована без разрешения, она продолжает считаться жилой. Важно учитывать, что не каждое помещение может получить разрешение на такой переход, поэтому стоит уточнить данный вопрос еще на стадии принятия решения о покупке квартиры для последующего переоборудования.

Процедура регламентируется законом №242 от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и Правилами организации застройки и получения разрешений в сфере строительства (Приказ МНЭ РК №750 от 30.11.2015 г.).

Что касается налогообложения доходов от продажи коммерческой недвижимости, в соответствии со статьей 330 Налогового кодекса Республики Казахстан такие доходы подлежат обложению ИПН, так как являются имущественными доходами.

Согласно статье 331 Налогового кодекса РК, доход от прироста стоимости при продаже имущества физическим лицом возникает при реализации:

• недвижимого имущества на территории Республики Казахстан;
• земельных участков и (или) долей на территории Республики Казахстан.

Доходом от прироста стоимости считается положительная разница между ценой продажи и ценой приобретения имущества.

Таким образом, в случае увеличения стоимости при реализации квартиры, официально переоборудованной под магазин, ставка ИПН составит 10%.

Кроме того, важно отметить, что при осуществлении перепрофилирования квартиры необходимо учитывать соответствие новым требованиям по безопасности и доступности, установленным законодательством, в том числе с точки зрения санитарных норм. Также необходимо будет обратить внимание на возможность использования помещения, определяемую правилами местного самоуправления и градостроительной деятельности.

Помимо налогов, владельцу может потребоваться провести дополнительные расходы по оформлению документов, получению лицензий (если это необходимо для деятельности магазина) и модернизации объекта в соответствии с требованиями, установленными для коммерческих владельцев.

Таким образом, процесс превращения квартиры в коммерческое помещение требует внимательного и серьезного отношения к правовым и финансовым аспектам, что позволит избежать юридических проблем в будущем.