Налог с продажи квартиры: когда и сколько платить.

Многие полагают, что продажа квартиры неизбежно ведет к необходимости уплаты налога на полученную сумму. Это отчасти верно, но не всегда продавец обязан его уплачивать. Далее мы рассмотрим, при каких условиях налог следует уплатить, когда этого делать не нужно, а также способы легального уменьшения суммы налоговых обязательств.

Что такое «налог на продажу квартиры»?

То, что обычно называют «налогом на продажу», на самом деле представляет собой индивидуальный подоходный налог (ИПН). Он уплачивается физическими лицами (или налоговыми агентами) в следующих случаях:

• Если имеются объекты налогообложения - доходы от источника;
• При самостоятельном налогообложении (пункт 1 статьи 316 Налогового кодекса).

При продаже недвижимости обязанность самостоятельно определить и уплатить налог возникает у продавца. Кроме того, ему необходимо подать налоговую декларацию по форме 270.00 не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи.

Налоговые органы проверяют наличие обязанности по уплате налога на основе данных, представленных нотариусами. Если в налоговом периоде была осуществлена сделка по продаже недвижимости, продавец получит уведомление от налогового органа о необходимости уплатить ИПН.

Когда следует уплачивать налог и по каким ставкам?

В соответствии с подпунктом 14 пункта 2 статьи 319 Налогового кодекса, прирост стоимости при продаже квартир (дач, гаражей), находящихся в собственности более года, не считается доходом физического лица и, таким образом, не облагается налогом. Это означает, что если квартира была в собственности более года, продавец не должен платить налог.

Если же квартира находилась в собственности менее года, при ее продаже необходимо уплатить налог (ИПН) по следующим ставкам:

• 10%, если продавец является гражданином и резидентом страны;
• 15%, если продавец – нерезидент.

Следует отметить, что «датой регистрации права собственности» считается не дата нотариального заверения сделки, а дата государственной регистрации этих прав.

Важно учитывать, что обложению подлежит не вся сумма, полученная от продажи, а лишь так называемый «доход от прироста стоимости», который определяется как разница между ценой продажи и ценой покупки. Если разницы нет или она отрицательная, то о налоге не может быть и речи. Продавец должен иметь документы, подтверждающие отсутствие прироста:

• договор купли-продажи (если квартира была куплена);
• акт оценки стоимости (если квартира получена в наследство, в дар или по приватизации).

Если цена продажи не превышает цену покупки, то налоговый орган примет это как основание для освобождения от уплаты ИПН.

Особое внимание следует уделить квартирам, полученным по наследству. В этом случае их рыночная стоимость необходимо определить в момент регистрации права собственности. Если это не было сделано, возможно пройти процедуру ретроспективной оценки, но не позже 15 сентября года, следующего за годом продажи. В противном случае будет использована база оценки, устанавливаемая Госкорпорацией «Правительство для граждан» на 1 января года возникновения права собственности, что может значительно увеличить налогооблагаемую сумму.

Как производится расчет и уплата налога?

Необходимость уплаты налога зависит от срока владения недвижимостью и наличия дохода от прироста стоимости, что приводит к различным ситуациям при продаже.

Если продажа происходит позже года, никаких действий для уплаты налога не требуется. В случае запроса со стороны налоговых органов, продавцу следует иметь при себе:

• документы, подтверждающие дату приобретения имущества (договор, акт приватизации, свидетельство о наследстве);
• договор купли-продажи.

Сравнение дат этих документов достаточно, чтобы подтвердить отсутствие налоговых обязательств.

Например, квартира в Алматы была куплена в 2019 году за 15 000 000 тенге, а в 2025 году продана за 22 000 000 тенге. Поскольку прошло более года, несмотря на прирост стоимости, налог платить не требуется.

Если же квартира была продана раньше чем через год, продавцу нужно подготовить следующие документы:

• доказательства стоимости на момент приобретения (договор, акт оценки);
• договор купли-продажи;
• подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября следующего года;
• уплатить налог по ставке 10% от прироста стоимости до 25 сентября следующего года.

Например, квартира была куплена в мае 2024 года за 25 000 000 тенге, а в марте 2025 года продана за 27 200 000 тенге. Поскольку прошло менее года, нужно уплатить ИПН по 10% от прироста:

27 200 000 - 25 000 000 = 2 200 000 тенге – прирост стоимости.

2 200 000 * 10% = 220 000 тенге – сумма ИПН к уплате.

• подать декларацию по форме 270.00 до 15.06.2026;
• уплатить 220 000 тенге до 25.09.2026.

Если квартира была унаследована в мае 2024 года и продана в марте 2025 года за 27 200 000 тенге, но до продажи проведена ретроспективная оценка, которая показала стоимость 26 800 000 тенге, то также возникает налоговое обязательство:

27 200 000 - 26 800 000 = 400 000 тенге – прирост стоимости.

400 000 * 10% = 40 000 тенге – сумма ИПН к уплате.

• подать декларацию по форме 270.00 до 15.09.2026;
• уплатить 40 000 тенге до 25.09.2026.

Если квартира была унаследована в декабре 2024 года и продана в марте 2025 года за 27 200 000 тенге, и если продавец не позаботится о наличии акта оценки к 15.09.2026, налоговые органы проведут самостоятельную оценку и, возможно, начислят больший налог:

27 200 000 - 22 000 000 = 5 200 000 тенге – прирост стоимости.

5 200 000 * 10% = 520 000 тенге – сумма ИПН к уплате.

В случае задержки уплаты после 25.09.2026 будут начисляться пени, а также штраф за просрочку подачи декларации.

Что делать, если продавец квартиры в стране – иностранец?

Ситуации, когда продавцом недвижимости является иностранец, не редкость. В соответствии с гражданским кодексом, иностранцы без постоянного места жительства в стране обязаны продать свою недвижимость в течение года после утраты гражданства.

Для нерезидентов условия налогообложения аналогичны тем, которые применяются к резидентам. Согласно налоговому кодексу, доходы нерезидента от прироста стоимости в результате продажи недвижимости подлежат налогообложению. Налог рассчитывается с прироста стоимости, который определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения.

Тем не менее, нерезиденты обязаны уплачивать налог по более высокой ставке - 15%. Для определения первоначальной стоимости квартиры необходимо провести оценку, которую следует заказать не позже 15 сентября года, следующего за годом продажи. Если оценка стоимости на момент продажи и на момент покупки одинаковы, налог не требуется. Если есть разница, то она облагается налогом по 15%.

Для иностранцев срок владения недвижимостью не имеет значения, и налог придется уплачивать в любом случае.

Важно учитывать, подписана ли Конвенция об избежании двойного налогообложения между Казахстаном и страной проживания лица. При отсутствии такой Конвенции налог придется уплатить как в Казахстане, так и в стране резидентства.

Список стран, с которыми такая Конвенция была ратифицирована, доступен на сайте Комитета госдоходов Министерства финансов Республики Казахстан.

Для нерезидентов Казахстана необходимо:

• получить Идентификационный номер налогоплательщика (ИИН) в Комитете госдоходов Министерства финансов;
• подготовить документ, подтверждающий стоимость имущества на момент регистрации права собственности (например, договор или акт оценки);
• составить договор купли-продажи в случае реализации квартиры;

• подать декларацию по форме 270.00 до 15 сентября года, следующего за годом продажи;

• уплатить налог в размере 15% от прироста стоимости до 25 сентября года, следующего за годом продажи, либо предоставить документ об уплате налога в стране резидентства, если между странами есть подписанная Конвенция.

Идентификационный номер можно получить, обратившись лично в налоговый орган.

Для получения ИИН иностранцем, который временно находится в Казахстане, доступна онлайн-подача заявки через портал Egov.kz. Для этого нужно:

• авторизоваться на портале;
• перейти в разделы «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам и лицам без гражданства, временно пребывающим в РК»;
• заказать услугу в онлайн-формате;
• заполнить заявку и прикрепить сканы паспорта иностранца;
• подписать заявку с помощью электронной цифровой подписи или смс-пароля.

Решение о присвоении ИИН будет выдано в течение одного рабочего дня либо будет предоставлено обоснованное отказ в услуге. Услуга осуществляется бесплатно.

Как снизить налоговые выплаты?

Для того чтобы уменьшить сумму подоходного налога при продаже квартиры, следует:

• соблюдать минимальный срок владения квартирой — один год, прежде чем ее продать;
• либо подготовить документацию, подтверждающую стоимость объекта на дату регистрации права собственности (например, заказать акт оценки в специализированной компании). Акт оценки должен быть завершен до 15 сентября года, следующего за годом продажи квартиры, чтобы успеть подать декларацию по подоходному налогу.

• Консультации для бухгалтеров, подробнее