Строительная компания заключила предварительные ДКП: вставать ли на учет по НДС?

Компании, занимающиеся строительством жилых домов, часто заключают предварительные договоры купли-продажи до окончания строительства. Однако возникает вопрос: считается ли это источником дохода и требует ли это регистрации по НДС? Попробуем разобраться.

Обратимся к Налоговому кодексу Республики Казахстан.

Согласно статье 82 НК РК, обязательная регистрация по НДС необходима, если объем оборота превышает установленный порог в 20 000 МРП, что в 2023 году составляет около 69 миллионов тенге.

Важно обратить внимание на термин «объем оборота для регистрации по НДС», что подразумевает необходимость выяснить, попадает ли доход от продажи жилых помещений под обложение НДС.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 396 НК РК, продажа жилых зданий (или их частей) освобождается от НДС, за исключением той части здания, которая состоит исключительно из нежилых помещений.

В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 2 статьи 396 НК РК, передача прав собственности и/или использования земельных участков, включая аренду и субаренду, также освобождаются от НДС, хотя есть некоторые исключения.

Таким образом, если компания реализует жилые помещения, данный оборот не подлежит НДС. Соответственно, даже при превышении 20 000 МРП, такая компания не обязана регистрироваться по НДС.

При оформлении электронного счета фактуры на необлагаемый оборот, необходимо указывать в соответствующем поле «без НДС».

Если же в здании есть как жилые, так и нежилые помещения, нужно рассмотреть вопрос более детально.

Согласно пункту 3 статьи 407 НК РК, организация, занимающаяся строительством объектов, обороты от продажи которых освобождаются от НДС, обязана вести раздельный учет сумм НДС по товарам и услугам, используемым для:

• освобожденных оборотов в соответствии с подпунктом 1 статьи 396 НК РК и всем остальным оборотом;
• строительства каждого конкретного объекта — в соответствии с пунктами 3 статьи 402 и статьи 410 НК РК.

Согласно пункту 3 статьи 402 НК РК, НДС по товарам и услугам, которые используются на строительство жилого здания для дальнейшей реализации как в неподлежащем налогообложению, так и в облагаемом НДС (жилые и нежилые помещения), учитывается плательщиком НДС отдельно в налоговом регистре для целей, указанных в статье 410 НК РК.

Этот НДС отражается в декларации до:

• реализации или сдачи в аренду части жилого здания, состоящей исключительно из нежилых помещений;
• приемки в эксплуатацию данного жилого здания в соответствии с действующим законодательством.

Итак, необходимо обеспечить раздельное ведение учета оборотов от продажи жилых и нежилых помещений. Если же по нежилым объектам объем перевалит за лимит в 20 000 МРП, необходимо зарегистрироваться по НДС, так как этот оборот подлежит налогообложению. Интересно, что плательщик НДС, занимающийся строительством жилых зданий с нежилыми помещениями, не имеет права на зачет НДС в период строительства до получения разрешения на эксплуатацию объекта.

После завершения строительства и получения технического паспорта, сумма НДС, подлежащая перечислению в зачет, определяется на основе доли облагаемого оборота в общем объеме с учетом площадей нежилых помещений относительно общей площади здания.

Часть НДС, которая не может быть отнесена в зачет (по жилой недвижимости), будет включена в стоимость здания.

При продаже объекта незавершенного строительства НДС, учитываемый отдельно на дату реализации, уменьшается на сумму НДС, который допустимо отнести в зачет согласно пункту 1 статьи 410 НК РК.

Согласно пункту 2 статьи 410 НК РК при продаже или аренде части нежилых помещений в жилом здании НДС зачитывается, но не ранее чем на дату приемки жилого здания в эксплуатацию.

В процессе строительства НДС будет аккумулироваться на отдельных субсчетах для каждого здания. При его реализации суммы на субсчете будут распределяться на НДС, который подлежит зачету, и на НДС, который не подлежит зачету и должен включаться в стоимость объекта строительства.

Таким образом, строительные компании могут не регистрироваться по НДС. Однако учитывая, что есть возможность получить значительные суммы в зачет, если в здании помимо жилых есть еще и нежилые (коммерческие) помещения, следует рассмотреть возможность регистрации по НДС при превышении лимита оборота (именно от продажи коммерческих помещений). Если обороты по облагаемым объектам (нежилым) превысят 20 000 МРП, то можно будет отнести НДС в зачет.

Важно также понимать, что решение о регистрации по НДС может быть связано с другими факторами, такими как риски налоговых проверок и результаты анализа финансового состояния компании. В случае возникновения вопросов или необходимости консультации по вопросам налогообложения, рекомендуется обратиться к квалифицированным специалистам в области налогового права. Это позволит избежать возможных ошибок и неоправданных затрат для компании.

Дополнительно следует учитывать и влияние законодательных изменений. Налоговое законодательство может изменяться, поэтому важно регулярно следить за нововведениями и адаптировать бизнес-процессы в соответствии с требованиями закона. Также стоит обращать внимание на практику применения налогового законодательства, случаи разъяснения со стороны налоговых органов, которые могут повлиять на трактовку норм НК РК и практику налогообложения в целом.