Унаследованная квартира обменяна: сдавать ли ф.270.00?

Не всегда унаследованное жилье оказывается в удобном для наследника месте. Поэтому подобные квартиры часто подлежат продаже или обмену на другое жилье. Встает вопрос: возникает ли необходимость уплаты налога при обмене квартиры на другой объект недвижимости, и нужно ли подавать ф.270.00, если квартира не была продана? Давайте разберем этот вопрос подробнее.

Обратимся к Налоговому Кодексу Республики Казахстан.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 330 Налогового Кодекса, к имущественным доходам, облагаемым налогом, относится доход от прироста стоимости при продаже имущества, упомянутого в статье 331 Кодекса (таких как жилье, дачи, гаражи и т.д.). Это правило применяется как к физическим лицам, так и к индивидуальным предпринимателям, включая тех, кто применяет специальные режимы, а также для крестьянских и фермерских хозяйств. При этом следует отметить, что для индивидуальных предпринимателей такой имущественный доход не рассматривается как доход от предпринимательской деятельности и не подлежит включению в форму 910.00.

Согласно статье 331 Налогового Кодекса, если имущество, такое как жилье, дача или гараж, реализовано в течение года с момента регистрации права собственности на него, то физическое лицо получает имущественный доход, если цена продажи превышает его стоимость.

Доходом от прироста стоимости считают разницу между ценой продажи объекта и ценой его приобретения.

Если же имущество было унаследовано, то у него отсутствует цена приобретения. В такой ситуации прирост стоимости рассчитывается по правилам пунктов 5-7 статьи 331 Налогового Кодекса. Если наследственное имущество реализуется, то доход от прироста стоимости составит положительную разницу между ценой реализации и рыночной стоимостью имущества на момент возникновения права собственности.

Рыночную стоимость наследуемого объекта налогоплательщик обязан определить до конца срока подачи декларации ф.270.00 (до 15 сентября следующего за годом, в котором произведена реализация). Для этого необходимо получить отчет об оценке недвижимости в лицензированной оценочной компании.

Если такой отчет не был получен или был оформлен позже 15 сентября года, следующего за годом продажи, доход от прироста стоимости будет рассчитываться на основе положительной разницы между ценой продажи и оценочной стоимостью, установленной ГК "Правительство для граждан" на 1 января года, в котором было получено право собственности на реализуемое имущество. С точки зрения налогообложения, это невыгодно для налогоплательщика, поскольку приведет к более высокой сумме подлежащему уплате налога.

Декларацию ф.270.00 необходимо подать не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи, а уплатить налог на доходы – не позднее 25 сентября года, следующего за годом продажи. При расчете суммы налога применяется ставка 10% (статья 320 Налогового Кодекса).

Однако вышеизложенное касается только ситуации с продажей унаследованного имущества. По определению из пункта 50 статьи 1 Налогового Кодекса, реализация включает в себя передачу или продажу товаров и другого имущества.

При обмене также осуществляется передача имущества, причем полученное взамен имущество также имеет свою стоимость. Если эта стоимость выше, чем оценка первого объекта, возникает имущественный доход (если разница в оценке не компенсирована). В этом случае налогоплательщик также должен отразить доход в декларации и уплатить налог по ставке 10% в соответствии с статьями 330 и 331 Налогового Кодекса.

Например, если наследник унаследовал квартиру, оценочную стоимость которой составляет 20 000 000 тг., и обменял ее на частный дом стоимостью 25 000 000 тг. без доплаты, то у него возникает имущественный доход в размере 5 000 000 тг., который нужно указать в декларации и уплатить налог с него по ставке 10%.

Чтобы снизить налоговую нагрузку, сторонам сделки рекомендуется подготовить отчеты об оценке обоих объектов. Наследнику следует получить отчет об оценке унаследованной квартиры на дату получения прав на нее (но не позже 15 сентября года, следующего за годом обмена), а второй стороне обмена – на дату обмена. В идеале, стоимость обоих объектов должна быть сопоставима.

Важно также учитывать, что в случае обмена, если полученное имущество имеет аналогичное или меньшую рыночную стоимость по сравнению с унаследованным объектом, то необходимость уплаты налога может отсутствовать. Следовательно, перед осуществлением обмена целесообразно получить не только отчеты об оценке, но и консультацию у квалифицированного налогового консультанта, который поможет понять все возможные налоговые последствия и оптимальные стратегии для минимизации налоговых обязательств.

Кроме того, следует помнить о возможности применения льгот и освобождений, предусмотренных Налоговым Кодексом. В отдельных случаях могут действовать специальные условия, которые позволяют снизить налговую нагрузку, например, если наследник проживает в унаследованной квартире, что может освободить его от уплаты налога на доход. Поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться с актуальными нормами законодательства и проконсультироваться с профессионалом для более точного понимания своих обязательств.