Имеет ли право физлицо сдавать в аренду склад без образования ИП?

Если у физического лица есть нежилые помещения, то сдача их в аренду, например, в качестве склада, может стать разумным шагом. Потребность в наличии склада актуальна для множества малых предприятий и индивидуальных предпринимателей, особенно в сфере торговли. Поэтому такая возможность будет востребована. Но разрешено ли физическому лицу сдавать склад в аренду, не становясь при этом индивидуальным предпринимателем? Какова налоговая ответственность в таком случае? И кто отвечает за уплату налога на имущество — арендатор или собственник? Давайте разберемся в этом вопросе.

Для начала обратимся к Налоговому Кодексу Республики Казахстан.

Согласно статье 530 Налогового Кодекса РК, если объект используется в предпринимательской деятельности (в данном случае сдаётся в аренду), то физическое лицо обязано рассчитывать и уплачивать налог на имущество, а также представлять налоговую отчетность в порядке, установленном для индивидуальных предпринимателей на специальных режимах для субъектов малого бизнеса.

Налоговая база для таких объектов определяется в соответствии с пунктом 6 статьи 520 Налогового Кодекса РК и включает в себя:

• жилые помещения, здания;
• дачные строения;
• гаражи, парковочные места;
• другие строения и сооружения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности;
• земельные участки, принадлежащие физическим лицам.

Получая доход от аренды таких объектов (включая склады), физическое лицо должно подавать налоговую декларацию по форме 700.00 (которую используют для налога на землю и имущество, а также налогов на транспортные средства). Эта форма предназначена, в первую очередь, для юридических лиц и ИП, но также используется и физическими лицами, не зарегистрированными в качестве ИП, для объектов, указанных в статье 530 Налогового Кодекса РК.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 525 Налогового Кодекса РК, форма 700.00 должна быть подана в налоговые органы по месту нахождения объекта не позднее 31 марта года, следующего за отчетным.

Физическому лицу не нужно регистрироваться как индивидуальный предприниматель. С арендатором можно заключить договор гражданско-правового характера (ГПХ), предметом которого станет аренда складского помещения. В этом случае арендатор — ТОО или ИП — будет выполнять функции налогового агента, обеспечивая расчет, удержание и перечисление налогов и социальных платежей в налоговые органы и фонды.

Если же физическое лицо решит зарегистрироваться как ИП, то оно будет самостоятельно заниматься всеми расчетами.

Теперь давайте рассмотрим, какие налоги потребуется уплачивать в случае сдачи склада в аренду физическим лицом без оформления ИП, при наличии договора ГПХ с арендатором (ТОО).

Согласно пункту 2 статьи 353 Налогового Кодекса РК, расчет облагаемого дохода от услуг по ГПХ для физических лиц, не зарегистрированных в качестве ИП, осуществляется следующим образом:

• определяется сумма доходов, подлежащих налогообложению на момент выплаты в текущем налоговом периоде;
• убирается сумма корректировки дохода (пункт 1 статьи 341 Налогового Кодекса РК);
• вычитается сумма налоговых вычетов в виде обязательных пенсионных взносов (ОПВ), взносов на обязательное социальное медицинское страхование (ВОСМС) и стандартных вычетов, перечисленных в подпункте 2, 3 пункта 1 статьи 346 Налогового Кодекса РК.

Сумма подоходного налога (ИПН) начисляется по ставке 10%, установленной по пункту 1 статьи 320 Налогового Кодекса РК.

Как правило, налоговый агент удерживает ОПВ по ставке 10% с доходов по договорам ГПХ. Тем не менее, это правило не относится к аренде помещений.

Согласно разъяснению Министерства труда от 27.03.2019 года, с доходов по аренде имущества физическим лицом ОПВ и социальные отчисления не взимаются.

Кроме того, в другом ответе Министерства труда от 12.11.2018 года говорилось о том, что ОПВ начисляются на доходы, полученные по договорам ГПХ, где речь идет о выполнении работ (оказании услуг), но не относятся к другим обязательствам, таким как купля-продажа или мена, оформленные через ГПХ.

Такой же вывод содержится в ответе Министерства труда от 25.11.2020 года: доход от аренды не подлежит обложению ОПВ.

Таким образом, удержание ОПВ с доходов по договору аренды не требуется.

Согласно пунктам 8 и 4 статьи 14 закона №405-V от 16.11.2015 года «Об обязательном социальном медицинском страховании» плательщиками ВОСМС являются физические лица, получающие доходы по ГПХ договорам с налоговым агентом.

Налоговые агенты осуществляют исчисление, удержание и перечисление ВОСМС за физических лиц, получающих доходы по ГПХ, в соответствующий фонд.

Ставка ВОСМС в 2024 году составляет 2% от суммы доходов.

Объекты для начисления взносов физических лиц по ГПХ определяются в соответствии со статьей 29 приведенного закона.

Таким образом, если физическое лицо сдает склад в аренду ТОО или ИП, ему не нужно регистрироваться как ИП, основываясь на подпункте 1 пункта 3 статьи 35 Предпринимательского кодекса РК.

Однако необходимо заключить договор ГПХ с арендатором, который будет начислять и удерживать с доходов физлица:

• ИПН 10% (при этом можно воспользоваться налоговым вычетом в виде ВОСМС);
• ВОСМС 2%.

Удержание ОПВ и социальных отчислений с доходов по договору ГПХ, касающемуся аренды, не предусмотрено.

Налог на имущество за складское помещение уплачивается его собственником — физическим лицом — один раз в год, и отчетность подается по форме 700.00.