Эскроу-счета в Казахстане: что это, зачем нужно и как работает

Концепция «эскроу-счета» появилась в Казахстане в 2016 году, однако многие граждане все еще не в полной мере осознают, что это такое, каковы их преимущества и каким образом они могут снизить риски при различных сделках, в частности, в долевом строительстве. Далее мы рассмотрим, что представляет собой эскроу-счет и как его использование может защитить ваши интересы.

Регуляторная основа эскроу-счетов в Казахстане.

Понятие «эскроу-счет» широко распространено в международной практике, находя применение в ситуациях, где существует вероятность несоблюдения обязательств сторонами.

Эскроу-счет является разновидностью обычного банковского счета, но с некоторыми особенностями:

• он открывается на имя третьего лица, а не на имя клиента;
• третье лицо может осуществить вывод средств с этого счета только при условии, что будут выполнены заранее заданные клиентом условия.

Такие счета идеально подходят для сделок, где предусмотрена постоплата. Это значит, что продавец должен выполнить все оговоренные условия (например, доставить товар вовремя, учесть претензии по качеству и т.д.), прежде чем сможет получить доступ к средствам на счете. Таким образом, механизм эскроу обеспечивает защиту как для покупателя, так и для продавца, так как последний может быть уверен, что деньги уже находятся в банке на его имя. Остается только выполнить условия, прописанные в договоре. Это удобный способ расчетов, который является альтернативой аккредитиву.

Ключевым преимуществом эскроу является то, что условия договора могут быть адаптированы под конкретные сделки и потребности участвующих сторон. Каждый раз контракт изменяется в зависимости от конкретного набора условий, по которым бенефициар имеет право на получение средств со счета.

Также в договоре может быть оговорено требование для эскроу-агента (банка) о проверке соблюдения условий и проверке документов, предоставленных сторонами. Это особенность, отличающая договор эскроу от аккредитива.

Гражданский кодекс Республики Казахстан содержит статью 764 под названием «Вклады в пользу третьих лиц», которая частично отражает суть эскроу-счетов. Однако официально термин «эскроу-счет» был введен лишь с принятием Закона № 11-VI от 26.07.2016 г. «О платежах и платежных системах».

В соответствии с пунктом 80 статьи 1 этого закона, эскроу-счет представляет собой текущий или сберегательный счет, открываемый клиентом на имя третьего лица с ограничением права этого лица на осуществление расходных операций по счету до выполнения условий, установленных клиентом.

Принцип работы эскроу-счета.

При открытии эскроу-счета участвуют три стороны:

• Клиент (депонент)
• Продавец (бенефициар)
• Банк (эскроу-агент)

Механизм эскроу предполагает, что сумма, оговоренная в контракте, переводится на специальный эскроу-счет, и продавец может вывести средства после представления банку подтверждающих документов о выполнении условий, установленных покупателем. В международной практике используется термин «договор эскроу», который обозначает трехстороннюю сделку между эскроу-агентом (банком) и участниками сделки (продавцом и покупателем).

В Казахстане процесс работы с эскроу-счетами аналогичен. После внесения денежных средств на счет третьего лица, клиент устанавливает условия, при выполнении которых третье лицо получит доступ к средствам. Если данные условия не будут соблюдены, после истечения срока, предусмотренного договором, банк возвращает деньги клиенту, который открыл эскроу-счет.

Важно отметить, что денежные средства на эскроу-счете защищены от взыскания. Судебные принудители не могут списать с них средства по долгам, за исключением случаев, когда такое решение вынесено судом. В иных ситуациях любые списания без согласия клиента запрещены.

Это ограничение защищает интересы обеих сторон и гарантирует, что выплаты произойдут вне зависимости от наличия исполнительных производств в отношении участников сделки.

Банк, выступающий в роли эскроу-агента, отвечает за обеспечение необходимого остатка на счете и своевременную выплату средств с него.

Процедура открытия эскроу-счета

Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо обратиться в любой коммерческий банк и уточнить, проводит ли данный банк операции по открытию и обслуживанию таких счетов.

На данный момент эскроу-счета доступны в нескольких финансовых учреждениях:

В некоторых случаях может потребоваться открытие отдельного счета для эскроу, или возможно подключение этого режима к существующему счету.

Точные условия открытия счета, размеры комиссий и необходимые документы лучше уточнять в самом банке, так как они могут сильно различаться.

Преимущества эскроу-счета при долевом строительстве.

Эскроу-счета могут эффективно использоваться в различных сделках, но особенно они полезны при долевом строительстве.

При наличии договора долевого участия (ДДУ) роли распределяются следующим образом:

• депонент – дольщик;
• бенефициар – строитель;
• эскроу-агент – банк или другая финансовая организация, предоставляющая кредит застройщику.

Между сторонами и банком заключается трехсторонний договор. Внесенные на счет средства остаются собственностью дольщика, однако после выполнения застройщиком установленных условий (например, завершения строительства) право использования счета переходит к бенефициару.

На практике наблюдается, что не все застройщики в Казахстане, даже обладая гарантиями, своевременно и качественно завершать объекты. Использование эскроу-счетов может обеспечить защиту интересов дольщиков, но требует от застройщиков собственных или заемных инвестиций, что уменьшает количество потенциальных участников на рынке.

В настоящее время обсуждается возможность обязательного внедрения эскроу-счетов для сделок по ДДУ в Казахстане.

Если данная инициатива получит одобрение на законодательном уровне, процесс проведения сделки с использованием эскроу-счета будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель недвижимости предоставляет банку ДДУ и открывает эскроу-счет;
2. Застройщик передает в банк правоустанавливающие документы;
3. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор с определением условий перехода права на средства и сроков;
4. Покупатель наполняет эскроу-счет на сумму, которую должен передать застройщику по завершении сделки;
5. Продавец и покупатель согласовывают сделку купли-продажи без участия банка;
6. Застройщик предоставляет банку акт выполненных работ и документы для ввода дома в эксплуатацию;
7. Банк проверяет документы и осуществляет переход права доступа к эскроу-счету от покупателя к продавцу;
8. Застройщик получает возможность вывести средства со счета и перечислить их себе. Эскроу-счет закрывается;

Покупатель на этапе использования эскроу-счета получает ряд преимуществ:

• гарантированное завершение строительства или возврат средств;
• открытие эскроу-счета в большинстве случаев cheaper than аккредитив;
• возможность перевода средств на эскроу-счет безналичным способом, что безопасней и удобней, чем наличные расчеты.

Таким образом, казахстанцам следует активно использовать финансовые инструменты, доступные в банковском секторе. Эскроу-счет поможет минимизировать риски, связанные с различными сделками, в том числе в области долевого строительства.