Ситуация на рынке жилья в Казахстане начала меняться с 2025 года, когда Астана стала более привлекательной для покупателей, особенно для инвесторов. По данным экспертов, это произошло не без участия алматинцев.
История спроса
Эксперты отмечают, что значительный вклад в рекордные показатели Астаны внесли не обычные покупатели, а именно инвесторы, которые начали пересматривать свои вложения в алматинскую недвижимость. В 2024 году, после серии землетрясений, интерес к столичному жилью резко возрос. Например, в Астане в декабре 2024 года было зарегистрировано 11 512 сделок купли-продажи, что значительно выше средних показателей.
Александр Бикетов, риелтор, подчеркивает, что наибольшим спросом пользовались не самые дешевые квартиры, а более просторные "двушки" и "трёшки". В январе 2026 года, который традиционно считается "мёртвым" для рынка, активность покупателей в Астане была выше многолетних показателей.
Чем Астана лучше?
По данным Бюро национальной статистики, в 2025 году миграционное сальдо в Астане составило плюс 67 252 человека, в то время как в Алматы — лишь 27 833 человека. Это подтверждает мнение о том, что Астана становится более надежной для жизни и инвестиций.
- Алматинский жилой фонд на 60% состоит из многоэтажек, построенных до 2010 года, многие из которых были возведены в 1960–1980 годах. Эти дома имеют маленькие кухни и низкие потолки.
- В Астане же наиболее популярны квартиры в новостройках, построенных не ранее 2021 года, что обеспечивает более высокий уровень комфорта.
Рост интереса к столичному жилью привел к увеличению цен. Сауле Каримова, агент по недвижимости, отмечает, что с октября 2025 года цены на жилье в Астане начали расти на 10–15% в месяц, но даже с учетом этого они остаются более доступными, чем в Алматы.
"Если проанализировать среднюю стоимость квартир в крупных городах за последнюю неделю, то в Шымкенте за 'квадрат' просят около 493 320 тенге, в Алматы — 792 990 тенге, в Астане — 615 700 тенге. То есть в столице покупатель найдёт более выигрышный вариант", — подтверждает ситуацию с доступностью жилья Александр Бикетов.
Сегодня в Астане за 32–33 миллиона тенге можно приобрести "двушку" в новостройке 2021–2022 годов, которая, скорее всего, не требует ремонта. В отличие от Алматы, где сопоставимые квартиры часто предлагаются в черновой отделке.
Сауле Каримова отмечает, что покупатели становятся более требовательными к качеству жилья. Они ищут квартиры с готовым ремонтом, панорамными окнами и высокими потолками. Также важна удобная входная группа и современные технологии в доме.
Кто покупает жильё в Астане?
Основными покупателями на столичном рынке являются алматинцы, которые продают свои квартиры и покупают более просторные в Астане. Инвесторы из северных регионов, таких как Петропавловск и Костанай, также активно вкладываются в столичную недвижимость, видя в ней большую инвестиционную ценность.
"Рост продаж нам сделали и инвесторы из регионов. Есть покупатели из северных регионов: Петропавловска и Костаная. Кстати, там очень много тех, кто работает в сельском хозяйстве, копит деньги и вкладывает в столичную недвижимость. Здесь же выше ее инвестиционная ценность, чем в областных центрах. Кто-то покупает для того, чтобы переехать в столицу, жить тут и работать. Другие покупают квартиру для детей. Пока те вырастут и приедут сюда учиться, квартира будет сдаваться в аренду".
Что покупают в столице?
Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры, особенно "евродвушки". Популярные районы для покупок включают Есильский и Нуринский.
"Нуринский район включает локации от проспекта Туран до улиц Сагынак, Мухамедханова и Чингиза Айтматова. Также интерес вызывает район Сарайшык, где расположен культовый комплекс Хазрет Султан. Квартиры в районе "Экспо" предлагают хорошее соотношение "качество–цена"", — делится информацией Сауле Каримова.
Осторожный оптимизм
Несмотря на положительные тенденции, эксперты не берутся давать долгосрочные прогнозы по рынку жилья. Ситуация остается волатильной из-за новых налоговых кодексов, требований к застройщикам и изменений в ипотечных программах. Однако ожидается, что весной спрос на жилье возрастет, особенно среди молодоженов и студентов.
"Если очень далеко вперёд не заглядывать, то, скорее всего, возможно снижение количества сделок на время проведения Ораза айта. Однако в марте–апреле спрос традиционно поползёт вверх", — резюмирует Сауле Каримова.
Эксперты уверены, что разрыв между Астаной и Алматы будет только увеличиваться, а цены на жилье в столице останутся более доступными из-за различных факторов, включая стоимость земли и особенности строительства.