В Казахстане наблюдается значительное изменение на рынке ипотеки: коммерческие банки приостанавливают ипотечные программы, а базовая ставка остаётся на высоком уровне. Глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов утверждает, что это не обвал, а вынужденная пауза, которая приведёт к перестройке рынка недвижимости.
Роль "Отбасы банка" в ипотечном рынке
Ермек Мусрепов объясняет, что повышение базовой ставки и временная приостановка ипотечных программ многими коммерческими банками привели к тому, что рынок недвижимости оказался в состоянии вынужденной паузы. Ипотека остаётся ключевым инструментом для обеспечения граждан жильём, и любое её замедление сразу же отражается на спросе и строительной активности.
"Несмотря на ограниченность кредитных предложений, некоторые банки, такие как Freedom Bank и Банк ЦентрКредит, продолжают выдавать ипотечные займы на индивидуальных условиях. Однако доступность ипотеки для населения значительно снизилась. "Отбасы банк" стал основным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, играя роль "якоря" ипотечного рынка", — говорит Мусрепов.
Влияние паузы на спрос и цены
По мнению эксперта, приостановка выдачи ипотек уже оказывает двойственный эффект:
- Спрос на жильё снижается, так как часть покупателей откладывает сделки в ожидании восстановления программ.
- Застройщики адаптируются, переходя на рассрочки, снижая цены и предлагая гибкие условия оплаты.
- На рынке вторичного жилья наблюдается стагнация и корректировка цен в сторону понижения.
- На первичном рынке девелоперы сокращают темпы запуска новых объектов, сосредоточившись на завершении текущих проектов.
"В краткосрочной перспективе мы ожидаем умеренную ценовую коррекцию в диапазоне 7-15 процентов по всем регионам и классам жилья. Однако массового обвала цен не предвидится — рынок, скорее, "остынет", чем рухнет", — отметил Ермек Мусрепов.
Прогнозы до конца года
Если базовая ставка останется на текущем уровне, Мусрепов выделяет три возможных сценария для рынка недвижимости:
- Сценарий 1 — Стагнация: Ожидается снижение объёма ипотечных сделок на 15–20 процентов по сравнению с 2024 годом. Цены постепенно скорректируются вниз, а активность на рынке останется минимальной.
- Сценарий 2 — Частичное восстановление: При возвращении банков в ипотечный сегмент с ограниченными продуктами возможно постепенное оживление спроса ближе к четвёртому кварталу, однако рост цен пока не прогнозируется.
- Сценарий 3 — Вмешательство государства: Если будут запущены субсидированные программы или механизмы компенсации ставок, рынок может получить импульс к восстановлению уже в конце 2025 года.
Меры для стабилизации рынка
Для поддержания доступности жилья и сохранения темпов строительства Федерация недвижимости предлагает комплекс мер. Ключевые из них включают введение временных субсидий по ипотечным ставкам, где государство компенсирует банкам 3–4 процента годовых, что позволит удержать ставки на уровне 12–13 процентов.
Также предлагается создать механизм госгарантий по ипотечным портфелям для снижения рисков банков и возобновления кредитования, а также расширить программы "Отбасы банка", включив в них сегмент "комфорт" и объекты долевого участия.
КФН считает необходимым разработать новые формы финансирования жилья, такие как "аренда с правом выкупа" (lease-to-own), и ввести налоговые стимулы для покупателей, например, разрешив вычет процентов по ипотеке из налогооблагаемого дохода.
Ермек Мусрепов подводит итог, заявляя, что ипотека — основа социальной стабильности и развития городов, и её приостановка не должна стать долговременной блокадой для семей, которые планировали своё жильё.
"Поэтому государство, банки и строительный бизнес должны действовать согласованно — не ждать улучшения, а создавать его. Это наша общая ответственность," — заключил он.
Реакция банков на антикризисные меры
После повышения базовой ставки до 18 процентов с 10 октября 2025 года банковский сектор отреагировал быстро: некоторые банки приостановили приём новых заявок на ипотеку, другие начали пересматривать условия, а третьи временно отказались от стандартных программ.
16 октября премьер-министр Олжас Бектенов провёл совещание с членами правительства и руководителями госорганов по выполнению поручений президента о реализации экономических реформ. Власти решили поддержать систему жилищно-строительных сбережений, чтобы смягчить последствия сокращения ипотечных предложений со стороны банков второго уровня.
17 октября Банк ЦентрКредит возобновил приём заявок по ипотечным программам.
"Проценты устанавливаются в зависимости от программы кредитования. Ставки от 0,1 процента и до 22,5 процента годовых (ГЭСВ 0,1 процента–25 процентов годовых). Требования к заёмщикам регулируются кредитной политикой банка", — добавили в ответе.
Ставки по ипотечным займам были повышены на 0,5-1 процент, однако банк продолжает выполнять все обязательства перед клиентами, чьи заявки были одобрены ранее.
В пресс-службе Freedom Bank сообщили, что банк не приостанавливал выдачу ипотечных программ 7-20-25 и партнёрской ипотеки на приобретение жилья по договору долевого участия. Требования к заёмщикам останутся прежними, и банк не планирует ужесточать оценку кредитоспособности клиентов.
В других банках о возобновлении ипотечных программ пока не сообщили. В Halyk Bank отметили, что временно приостановили приём заявок по стандартной ипотеке.
"Банк готовит запуск альтернативных программ жилищного кредитования. О старте приёма заявок будет сообщено дополнительно", — сообщили в пресс-службе.
Аналогичную позицию занял и Altyn Bank: там работают над обновлением программы "Цифровая ипотека" и обещают представить её новую, более удобную версию в ближайшее время.
На фоне изменений в коммерческих банках "Отбасы банк" остаётся стабильным, так как его модель не зависит от рыночных колебаний.
"Система жилстройсбережений, которую реализует Отбасы банк, замкнутая. То есть деньги, накопленные вкладчиками, выдаются исключительно на получение жилищных займов. Замкнутость системы обеспечивает её стабильность и защищает от рыночных колебаний", — сообщили ранее в банке.