Доверительное управление: как сдавать квартиру таким способом

Не всегда собственник квартиры желает или может самостоятельно заниматься ее арендой. В таких случаях стоит рассмотреть возможность привлечения доверительного управляющего. Давайте подробнее разберемся, что включает в себя доверительное управление и кто должен уплачивать налоги с доходов от аренды в данной ситуации.

Процесс доверительного управления регламентируется Гражданским Кодексом Республики Казахстан.

Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского Кодекса, одна из сторон (учредитель доверительного управления) передает имущество другой стороне (доверительному управляющему) в доверительное управление. Доверительный управляющий, в свою очередь, управляет полученным имуществом в интересах указанного учредителем лица, или выгодоприобретателя. Договор о доверительном управлении должен быть составлен в письменной форме (пункт 1 статьи 887 Гражданского Кодекса). Кроме того, доверительному управляющему требуется выдать нотариально удостоверенную доверенность (статья 167 Гражданского Кодекса).

На основании доверенности и в соответствии со статьей 888 Гражданского Кодекса, доверительный управляющий получает определенные права по управлению переданным ему имуществом. Это может включать право на продажу или заклад, если такие полномочия указаны в акте об учреждении доверительного управления, а также несет определенные обязанности.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение за свои услуги (пункт 2 статьи 888, подпункт 5 пункта 2 статьи 886 Гражданского Кодекса).

При оформлении договора доверительного управления собственник должен учитывать несколько ключевых моментов:

• передача права собственности на доверенное имущество не влечет за собой прекращение доверительного управления (пункт 2 статьи 891 Гражданского Кодекса);
• в случае прекращения договора по инициативе одной из сторон, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за три месяца (пункт 5 статьи 891 Гражданского Кодекса);
• необходимо четко прописать права и обязанности сторон в договоре, чтобы избежать недопонимания;
• рекомендуется определить порядок распределения доходов от аренды между учредителем и доверительным управляющим;
• учредитель должен следить за выполнением условий договора доверительного управления и проводить регулярные проверки отчетности управляющего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 40 Налогового Кодекса, возникновение доверительного управления приводит к формированию налоговых обязательств.

Доверительный управляющий, являющийся резидентом Республики Казахстан и физическим лицом, должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и выполнять обязательства по начислению и уплате индивидуального подоходного налога (ИПН). При этом, в соответствии с пунктом 5 статьи 43 Налогового Кодекса, доверительный управляющий не имеет права применять специальные налоговые режимы. Необходимо использовать общий упрощенный режим налогообложения и ежегодно представлять налоговые формы 220.00 и 200.00.

Кроме того, доверительный управляющий обязан удерживать индивидуальный подоходный налог у источника при выплате чистого дохода доверителю, действуя при этом как налоговый агент. Согласно статье 42 Налогового Кодекса, чистым доходом учредителя доверительного управления (собственника) считается положительная разница между доходами и расходами от доверительного управления за определенный налоговый период.

Тем не менее, собственник имущества не освобождается полностью от налоговых обязательств по имуществу, переданному в управление. За ним сохраняется обязанность по уплате налога на имущество и земельного налога. Также важно помнить, что собственник может нести ответственность за действия доверительного управляющего, если они были совершены с превышением полномочий или не в интересах учредителя.