Покупка земли или собственного производственного помещения для ведения бизнеса не всегда является экономически оправданным шагом. В Казахстане, как и в других странах, аренда недвижимости выступает в качестве популярного решения. Многие ИП и ТОО выбирают аренду участков и помещений у других юридических лиц. Важный вопрос заключается в том, требуется ли официальная регистрация таких арендатных соглашений в государственных органах, в частности в юстиции. Рассмотрим эту тему подробнее.
Данный вопрос регулируется законодательством Республики Казахстан, а именно законом №310 от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Согласно подпункту 17 статьи 1 этого закона, в Казахстане функционирует единый государственный реестр, отражающий зарегистрированные права и обременения на недвижимость – правовой кадастр. Он содержит информацию о зарегистрированных правах на земельные участки, жилые и нежилые здания, а также другие объекты недвижимости.
Как следует из подпункта 1 статьи 5 этого закона, не все права и обременения подлежать государственной регистрации в правовом кадастре, а только те, которые имеют срок действия не менее одного года:
- право собственности;
- право пользования;
- аренда;
- безвозмездное пользование;
- сервитуты;
- право пожизненного содержания с иждивением;
- рента и другие.
Таким образом, регистрация договора аренды земельного участка или производственного помещения потребуется, если этот договор заключен на срок больше одного года.
Согласно пункту 2 статьи 22 указанного закона, если права возникают на основании договора, который не был нотариально удостоверён, заявление на государственную регистрацию должно подать как арендатор, так и арендодатель.
По пункту 1 статьи 9 закона, заявление для госрегистрации прав нужно подать в течение 6 месяцев с момента подписания договора аренды.
Ранее несоблюдение этого правила каралось предупреждением, а при повторном нарушении в течение года - штрафом согласно статье 460 Кодекса об административных правонарушениях. Однако в 2021 году, согласно закону № 412-VI от 26.01.2021 г., данная статья была исключена из Кодекса. Тем не менее, обязательство по государственной регистрации остаётся в силе, даже без административных мер наказания.
Процедуру регистрации можно выполнить через интернет, минуя ЦОН. Для этого необходимо воспользоваться электронной услугой «Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество» на портале Egov.kz.
Для доступа к услуге потребуется авторизация на портале и следование по вкладкам «Главная», «Гражданам», «Недвижимость», «Жилищные отношения», где нужно выбрать соответствующую услугу.
Важно отметить, что регистрация договора аренды не только защищает права сторон, но и обеспечивает правовую определенность в их отношениях. При возникновении споров по поводу аренды или прав на недвижимость, наличие зарегистрированного договора может служить ключевым документом в судебных разбирательствах. Также это дает возможность арендатору реализовывать свои права, например, для получения кредитов под залог арендованной недвижимости.
Некоторые арендаторы могут быть заинтересованы в том, чтобы зарегистрировать договор даже в случаях, когда он менее года, чтобы иметь возможность воспользоваться определенными правами и защитой со стороны закона. Поэтому, несмотря на отсутствие обязательных санкций за ненадлежащее соблюдение сроков регистрации, стоит рассмотреть этот шаг как часть грамотного ведения бизнеса.
Дополнительно, следует помнить, что многие владельцы недвижимости, в том числе коммерческой, могут самостоятельно устанавливать дополнительные условия, касающиеся регистрации аренды, и это может быть оговорено в самом договоре. Поэтому перед подписанием следует внимательно ознакомиться с условиями и требованиями обеих сторон.