Сдача квартиры в аренду в Казахстане: оформлять или не оформлять ИП

Сдача недвижимости в аренду может стать выгодным бизнесом. Этот рынок востребован, и многие хотят попробовать себя в краткосрочной или долгосрочной аренде. Однако, как и в любых предпринимательских начинаниях, арендодателям необходимо будет уплачивать налоги. Вопрос в том, обязательно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или можно обойтись без этого? Какой вариант окажется более выгодным и позволит сократить налоговые обязательства? Рассмотрим подробнее.

Если арендодатель решает не регистрироваться как ИП, он будет выступать в роли физического лица. В этом случае ему необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого составляет 10% на доходы от аренды. Тем не менее, у физического лица нет возможности уменьшать налогооблагаемую базу за счет связанных расходов, таких как ремонт или коммунальные услуги.

С другой стороны, регистрация в качестве ИП дает возможность учитывать расходы, связанные с управлением недвижимостью. Арендодатель сможет вычитать затраты на содержание квартиры, что уменьшит его налогооблагаемую базу. Кроме того, индивидуальные предприниматели могут выбирать систему налогообложения, что может быть выгодно в зависимости от объемов аренды.

Тем не менее, регистрация ИП требует соблюдения определенных формальностей, таких как ведение учетной документации и уплата страховых взносов. Поэтому потенциальным арендодателям стоит тщательно взвесить все за и против. Для небольших объемов сдачи в аренду целесообразно рассмотреть вариант без регистрации, в то время как при более серьезных намерениях лучше зарегистрироваться и воспользоваться всеми преимуществами, которые дает статус ИП.

Также стоит учесть, что при краткосрочной аренде (например, через платформы типа Airbnb) правила могут несколько отличаться, и арендодатель должен быть в курсе местных законов и требований.

Отказ от открытия ИП.

Если потенциальный арендодатель по каким-либо причинам не желает открывать ИП, это не значит, что он должен работать неофициально и рисковать получать штрафные санкции.

Законодательство позволяет физическим лицам не регистрироваться как ИП при условии, что они не используют труд наемных работников на постоянной основе, согласно ст.35 Предпринимательского кодекса РК.

Существует возможность вести дела без регистрации ИП и при этом быть добросовестным налогоплательщиком: нужно отчитываться перед налоговой как физическое лицо. Такое положение предусмотрено пп.5 п.1 ст.330 Налогового кодекса РК.

В этом случае необходимо следовать ряду требований:

• ежегодно подавать декларацию по форме 240.00 до 31 марта следующего года (за 2024 год – до 31.03.2025 года);
• уплачивать 10% от дохода в виде индивидуального подоходного налога до 10 апреля следующего года (за 2024 год – до 10.04.2025 года).

Если решено открыть ИП.

Если арендодатель все же решает открыть ИП, он имеет возможность выбрать один из следующих налоговых режимов (ст.683 Налогового кодекса РК):

1. ИП на патенте;

2. ИП с упрощенной декларацией.

Выбор ИП на патенте предоставляет снижение налоговых обязательств, однако устанавливает ограничение на максимальный доход: он не должен превышать 3 528 МРП (13 025 376 тенге на 2024 год). Ставка ИПН составляет всего 1% от дохода (п.2 ст.686 НК РК).

Тем не менее необходимо соблюдать определенные условия и требования при использовании патента. Так, ИП на патенте:

• ограничены в видах деятельности (пп.3 п.1 ст.685 НК РК), но аренда недвижимости входит в разрешенные;
• обязаны использовать онлайн-кассы;
• обязаны уплачивать взносы на обязательное социальное медицинское страхование, пенсионные взносы и фонды;
• не могут нанимать работников.

При выборе данного режима налогообложения потребуется подавать налоговую отчетность по форме 911.00. Период действия патента можно выбирать самостоятельно (на месяц, несколько месяцев или год).

Несмотря на 1% от дохода, помимо этого арендодатель обязан уплачивать следующие взносы как минимум:

• ОПВ — 10%;
• ОПВР — 1,5 %;
• социальные отчисления — 3,5 %;
• ВОСМС — 5% от 1,4 МЗП — 5 950 тенге.

Итак, минимально предполагаются ежемесячные социальные платежи на сумму:

(85 000 *10%) + (85 000*1,5%) +(85 000 *3,5%) +5 950 = 8 500 +1 275 + 2 975 +5 950 = 18 700 тенге.

Другой вариант для желающих зарегистрироваться как ИП - использование упрощенной декларации.

В этом случае предел дохода значительно выше: 24 038 МРП (88 748 296 тенге на 2024 год) за шесть месяцев. Раз в полгода необходимо сдавать отчетность по форме 910.00.

Ставка налога составляет 3%, также нужно уплачивать социальные платежи за себя (аналогично ИП на патенте).

Эксплуатация ИП на упрощенной системе позволяет нанимать работников. Но в таком случае также потребуется уплачивать налоги и социальные взносы. Также допускается работа с юридическими лицами.

Если предполагается прием наличных денег или оплату картой от арендаторов, арендодатель должен будет приобрести онлайн-кассу.

Какой вариант более выгодный?

Чтобы упростить восприятие информации, предлагается свести все доступные варианты для арендодателя в таблицу.

ИП на упрощенной системе

Однозначно сказать, что вариант «выгоднее», затруднительно – всё зависит от конкретной ситуации:

• сдается ли квартира, предназначенная для жилья, или находящаяся вне жилого фонда;
• сможет ли арендодатель обойтись без привлечения работников;
• планирует ли он сотрудничать с юридическими лицами;
• какая сумма годового дохода ожидается (насколько высока предполагаемая стоимость аренды);
• существует ли задача иметь накопления на пенсию или начислять социальные взносы для получения пособий (если арендодатель - женщина) и т.д.

Для подбора наиболее оптимального варианта, учитывающего индивидуальные обстоятельства, можно обратиться к специалистам. Они предоставят полную информацию о том, что будет наиболее выгодно в вашем случае и обоснуют свои рекомендации.