Может ли физическое лицо –нерезидент иметь недвижимость в Казахстане

В Казахстане граждане, обладающие недвижимостью, иногда меняют свое гражданство, продолжая проживать в стране. Также случаются ситуации, когда иностранцы (чаще всего из стран СНГ) унаследуют объекты недвижимости от родственников, являющихся гражданами Казахстана. Но возникает вопрос: могут ли иностранцы-нерезиденты стать владельцами недвижимости в этой стране, или им придется распорядиться имеющимся имуществом? Каковы налоговые последствия? Давайте разберемся.

Определение гражданства и резидентства

Согласно статье 2 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев», иностранцем признается лицо, которое:

• не является гражданином Казахстана;
• может подтвердить свою принадлежность к гражданству другой страны (например, имея паспорт другого государства).

Также существует понятие налогового резидентства. Согласно налоговому кодексу Республика Казахстан, резидентом считается физическое лицо, которое:

• постоянно проживает в стране (не менее 183 дней в год);
• непродолжительное время находится в Казахстане, но у него здесь сосредоточены основные жизненные интересы (например, наличие временного или постоянного разрешения на проживание, место жительства семьи или недвижимость).

Граждане Казахстана или лица, подавшие заявление на получение гражданства или постоянного проживания, автоматически становятся резидентами независимо от продолжительности пребывания в стране.

Нерезидентами же считаются физические лица, которые ведут свою деятельность в одном государстве, но зарегистрированы и проживают в другом месте.

Согласно открывающим положениям настоящего налогового кодекса, нерезидентом является лицо, не соответствующее критериям резидентства, как это определено выше.

Таким образом, физическое лицо может одновременно обладать статусом гражданина или иностранца и быть резидентом или нерезидентом:

• гражданин и резидент Казахстана;
• иностранец-резидент;
• иностранец-нерезидент.

Эти статусы определяют их правовые и налоговые обязательства.

Кто из иностранцев может владеть недвижимостью в Казахстане?

По статье 9 того же Закона «О правовом положении иностранцев», иностранцы, которые проживают в Казахстане на постоянной основе (т.е. имеющие вид на жительство), имеют все права и обязанности, аналогичные гражданам страны в области жилищных отношений.

Это подразумевает, что иностранцы с видом на жительство могут владеть жилой и иной недвижимостью в Казахстане.

В соответствии с жилищным законодательством, существует определение понятия «жилое помещение», которое включает отдельные единицы (дома, квартиры, комнаты в общежитиях), предназначенные для постоянного проживания и соответствующие установленным нормам.

Иностранцы, находящиеся в Казахстане временно, могут владеть имущественными правами на основании международных соглашений, подписанных Казахстаном, а также в соответствии с местными законами.

Однако проблемы чаще всего возникают у иностранцев-нерезидентов, которые имеют или унаследовали недвижимость в Казахстане.

Согласно гражданскому кодексу, если у лица оказалось имущество, которое не может принадлежать ему по законам страны, то такое имущество должно быть продано, подарено или каким-либо образом отчуждено в течение года с момента его приобретения.

Если этот срок будет пропущен, имущество может быть передано по решению суда. Владельцу будет возмещена стоимость, за минусом затрат на отчуждение. Это означает, что имущество может быть реализовано на аукционе.

На практике данный процесс не всегда строго соблюдается, однако иностранцы-нерезиденты должны быть осведомлены о рисках, связанных с возможной утратой стоимости своего имущества, если не выполнить условия по добровольному отчуждению.

Налоговые риски для иностранцев-нерезидентов, владеющих недвижимостью в Казахстане

Согласно гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся:

• земельные участки;
• здания и сооружения;
• долговечные насаждения и другие объекты, прочно связанные с землей.

Квартиры и другие жилые объекты считаются самостоятельными недвижимыми единицами, если находятся в индивидуальной собственности.

По налоговому кодексу в качестве налогоплательщиков учитываются также иностранцы.

Нерезиденты обязаны уплачивать налоги на доходы, которые поступают из источников в Казахстане. В частности, если они получают недвижимость в дар или в наследство, это коснется налога на доходы физических лиц.

Плательщиками такого налога считаются физические лица, обладающие объектами налогообложения. Доходы нерезидента из источников Казахстана включают в себя доход от прироста стоимости при продаже недвижимости, сделки с которой требуют государственной регистрации.

Налог на доходы физических лиц должен быть посчитан и уплачен в соответствии с нормами кодекса. Для доходов от продажи недвижимости ставка налога составляет 15%. Сроки подачи декларации уточняются в соответствующих разделах налогового кодекса.

При этом важно учитывать, что размер налога зависит от гражданства иностранца. Если он является гражданином страны с льготным налогообложением, то ставка повышается до 20%.

Существуют утвержденные списки таких стран с соответствующими условиями.

Важно отметить, что налогообложению подлежит не стоимость самой недвижимости, а прибыль от ее увеличения в стоимости. Эта прибыль определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения объекта.

Если имущество было унаследовано, стоимость приобретения считается нулевой. При расчете налога берется во внимание кадастровая стоимость квартиры, которая зачастую значительно ниже рыночной и может привести к значительным налогообложениям.

Однако у владельцев есть возможность снизить налогообложение, если заказать оценку стоимости недвижимости на момент получения права собственности. В этом случае указанная в оценке сумма считается ценой покупки. Если продажа производится ранее одного года владения, то налог уплачивается только с разницы между ценой реализации и оценочной стоимостью.

Важно провести оценку до срока подачи декларации.

Например, если иностранец унаследовал квартиру 1 мая 2024 года и оформил право собственности 1 июля 2024 года, оценку следует провести до 15 сентября 2025 года. Оценка проводится по рыночным ценам на момент регистрации прав.

Сроки подачи налоговой декларации для иностранцев

Согласно налоговому кодексу, декларация по налогу на доходы физических лиц должна быть предоставлена в налоговый орган по месту проживания не позднее 15 сентября года, следующего за отчетным. Иностранцу-нерезиденту необходимо:

• получить идентификационный номер, чтобы иметь возможность уплачивать налоги;
• самостоятельно рассчитать налог;
• заполнить и подать декларацию не позднее установленного срока.

Если иностранец выехал за пределы Казахстана в течение отчетного периода и не вернулся до 15 сентября следующего года, он может подать декларацию и уплатить налоги за текущий налоговый период, но декларация будет за период с начала финансового года до момента выезда.

Таким образом, обладая видом на жительство, иностранцы могут свободно владеть недвижимостью в Казахстане. Однако, если они являются нерезидентами и получили недвижимость в дар или в наследство, им необходимо:

• продать или подарить ее в течение одного года;
• рассчитать и уплатить налог на доходы;
• подать декларацию до 15 сентября следующего года;
• уплатить налог до 25 сентября следующего года.