С 1 июля этого года годовая эффективная ставка (ГЭСВ) по ипотечным займам в коммерческих банках должна снизиться с 25 до 20 процентов. На первый взгляд, кредиты станут дешевле, что может подтолкнуть казахстанцев к активному оформлению займов на приобретение жилья и, соответственно, увеличить количество сделок купли-продажи. Однако, по мнению эксперта, советника президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко, ожидать значительного оживления на рынке не стоит.
Станет ли ипотека дешевле
На брифинге в РСК Нина Лукьяненко объяснила, как снижение ставки повлияет на доступность займов. Она отметила, что если сейчас кредитор с учётом первоначального взноса берёт ипотеку под 25 процентов, то в течение шести-семи лет переплата достигает стоимости самой квартиры.
"Давайте сейчас возьмем во внимание, что ставка будет не 25 процентов, а 20 процентов. Как это повлияет? Тогда у нас переплата второй квартиры будет не шесть-семь лет, а семь-восемь лет. То есть ставка остается достаточно высокой," — говорит Лукьяненко.
Дифференцированная ставка
Эксперт также обратила внимание на возможное внедрение дифференцированной ставки, при которой размер ставки вознаграждения зависит от суммы первоначального взноса. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже проценты по кредиту.
"Одна из деталей, которая была уже озвучена и прессе, и на уровне правительства, — это то, что эта ставка будет применяться только к людям, у которых более 30 процентов первоначальный взнос. То есть те люди, которые не имели возможности накопить 30 процентов, их же мы наказываем чем, повышенной ставкой? То есть эти люди, которые не смогли накопить, они будут продолжать иметь ставку 25 процентов? То есть если у меня маленький первоначальный взнос, то я беру большой заём. Большой заём под большие проценты дает мне что? Большой ежемесячный платеж. То есть доступность не появилась. И такая мера не даст нам увеличения сделок," — предположила Нина Лукьяненко.
Как могут отреагировать банки
Нина Лукьяненко вспомнила ситуацию прошлого года, когда АРРФР и Нацбанк также приняли решение о снижении ставки вознаграждения по ипотеке с 25 до 20 процентов. Новые проценты по кредитам должны были заработать с ноября 2025 года, но в октябре того же года Нацбанк повысил базовую ставку с 16,5 до 18 процентов.
"Что случилось с ипотекой? В целом она вся остановилась. Формально никто не заявил о том, что они остановили ипотеку, но фактически были предъявлены такие требования к заемщикам, по которым сам заемщик просто не брал эти займы. Затем была отмена, перенос этой нормы законодательства. И вот сейчас мы видим очередное предложение," — говорит Нина Лукьяненко.
Эксперт отметила, что с точки зрения коммерческого банка, это структура, которая зарабатывает на займах, и она будет тщательнее просчитывать и оценивать все риски.
"Зачем ему этот заём, в условиях нестабильной экономики, в условиях непонятных цен, когда банк берет в залог всего лишь актив. Для банка это непрофильный актив. Банку на самом деле не нужна ваша квартира, в случае если вдруг вы не будете выплачивать, ему нужны от вас деньги. Поэтому банку нужен будет именно платежеспособный заемщик. Значит, банк будет повышать к нему требования: подтверждение заработной платы, может, будет смотреть, какое количество иждивенцев у вас на содержании. И, скорее всего, снова получится так, что, придя в банк за этим продуктом, вы сами не захотите его брать," — описала перспективу Нина Лукьяненко.