Флиппинг — это стратегия быстрой перепродажи жилья. Тех, кто её использует, называют флипперами. Откуда это явление пришло в Казахстан, как переживало разные этапы развития рынка и что с ним происходит, когда продажи падают? Реальные флипперы впервые делятся секретами своего бизнеса с читателями рубрики TengriHome.
Базовые принципы флиппинга
Для начала нужно определиться с терминами.
Тут надо понимать, поясняет нам семейная чета флипперов из Астаны Канат и Риза Курмановы, что для бизнеса покупается не абы какая квартира. Необходимо проводить анализ всего, что есть на рынке, выбирать именно те объекты, которые потом можно будет быстро и выгодно реализовать. Тут играет роль и особое чутьё, насмотренность самих флипперов, так и важные критерии, которые позволяют с вероятной долей уверенности предположить: эти "квадраты" будут в спросе.
Плюс ко всему, объясняют Курмановы, флиппер не просто приобретает и перепродаёт квартиру, но и делает перед этим продуманный ремонт.
Фото предоставлено Гульжахан Ахметовой
"Вы должны так просчитать затраты на покупку квартиры и ремонт, чтобы в итоге продать её примерно на пять процентов ниже, чем у конкурентов, но при этом заработать 10–15 процентов. Иначе бизнес-модель не работает. Обычно весь цикл от приобретения до продажи занимает 2–3 месяца", — рассказывают Канат и Риза.
Появлением обязан кризису
Вообще, рассказывает основатель отечественной школы флиппинга Раушан Избасар, этот подход появился в 70–80-х годах прошлого века в США. Тогда там был экономический кризис — потребительский спрос около нуля. Позволить себе заехать в новый красивый дом для большинства семей стало нереальным. Вот тогда-то и начало появляться на рынке старенькое реанимированное жильё.
"Флиппинг домов там популярен и сейчас, они даже делают флиппинг дворов, то есть приводят в порядок, наводят красоту не только в доме. Потому что этот двор в итоге, в общей стоимости сделки, тоже принесёт прибыль", — объясняет Раушан Избасар.
У нас же, добавляет она, об этом направлении в стране знать не знали вплоть до 2000-х. Причём, даже когда предприниматели, по сути, уже занимались флиппингом, то они и не подозревали, что это он.
Флиппинг и рынок недвижимости. Как всё было в Казахстане
Всё, вспоминает Раушан Избасар, началось лет 25 назад. В 90-е никто в промышленных масштабах не строил, а потом вдруг среди невзрачных панельных и кирпичных многоэтажек стали появляться необычные высотки. Все новостройки тогда назывались "элитками" — элитное жильё. Это был совершенно иной уровень комфорта и цен. И, конечно, же спрос на них случился бешенный.
"Я работала финансовым директором в Алматы. Так получилось, что в 2003 году стала заниматься недвижимостью. Тогда мы покупали квартиры в новых домах, ничего не делали, немного выжидали и перепродавали их с доходностью в 50 процентов! История с коттеджами ещё прекрасней. Мы покупали их у застройщика за 200 тысяч долларов, а через полгода перепродавали за 400 тысяч долларов", — вспоминает свой приход в этот бизнес Раушан Избасар.
Конечно, этот вариант нельзя назвать классическим флиппингом. Да о нём тогда, говорит Раушан, никто в Казахстане даже не слышал. Люди занимались обычной перепродажей, без какой-либо подготовки.
Своими воспоминаниями с нами делится и другой флиппер Гульжахан Ахметова. Она переехала из города Шу в Астану в 2003 году. Тогда для себя отметила две вещи: то как быстро растёт в цене столичная недвижимость за счёт переселенцев и как просто стало найти финансы для приобретения жилья. Банки раздавали кредиты буквально налево и направо.
"В середине 2000-х очень легко можно было взять ипотеку. Тогда банки не обращали внимания на наличие пенсионных отчислений, не требовали подтверждения доходов, поручителей, кредит давали, но, как мне кажется, даже не понимали, сможет заёмщик вообще выплатить ипотеку или нет. Наверное, чтобы люди могли покупать жильё и рынок строительства развивался", — предполагает Гульжахан Ахметова.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Турар Казангапов
Ближе к 2008 году, напоминает Раушан Избасар, наступил кризис: банки не могли выдавать кредиты как прежде, покупательская активность упала, стройки заморозилась.
"Я уже к тому времени переехала в Астану. Картина с застройщиками и для столицы, и для Алматы была одинаковой — стройкомпании или сильно сбавили обороты или обанкротились. Помню, что в одном из ЖК у меня "зависли" сразу восемь квартир. В итоге все квартиры, что мы получали, пришлось продавать в долларовом эквиваленте "в минус", а если считать в тенге, то всё равно была в плюсе", — подсчитывает Раушан Избасар.
Нужно было менять стратегию. Брать недвижимость у застройщиков на этапе котлована она считала не лучшим вариантом. Тогда появилась идея покупать уже готовые "черновые" квартиры, делать простой ремонт и затем — сбывать. И это, считает Избасар, уже были первые шаги к настоящему флиппингу.
"Покупала квартиру за 50 тысяч долларов, делала ремонт за пять тысяч, а продавала, предположим, за 60 тысяч. Если раньше со сделки можно было получить больше 100 тысяч долларов, то теперь всего 5–10", — рассказывает эксперт о том, как всё изменилось в кризис.
В допандемийный период, примерно с 2015-го по 2020 год из-за низкой маржинальности тем немногим флипперам, что остались на рынке, пришлось искать новые ниши. Наша собеседница, например, погрузилась во флиппинг коммерческих помещений: искала, приобретала, ремонтировала и сдавала в аренду салонам красоты, ресторанам и другим предприятиям сферы услуг. Ежемесячно, говорит она, удавалось зарабатывать на этом больше трёх миллионов тенге.
Но потом новый вызов — коронавирус, изоляция — весь бизнес ушёл в простой. Что было делать с коммерческой недвижимостью? Флиппер Раушан Избасар быстро сообразила: надо переделать помещения под те виды предпринимательства, что ещё на плаву:
"Тогда разрешали работать ресторанам с доставкой, ателье, аптекам. И я своё трёхэтажное здание переформатировала под эти виды бизнеса, чтобы не простаивать. Но уже тогда поняла, что работать в одном направлении не стоит. И поэтому решила вернуться ещё и во флиппинг квартир".
В это время, говорит Раушан, на постсоветском пространстве уже заговорили о флиппинге и его стратегиях.
Другой флиппер Гульжахан Ахметова вспоминает, что во время эпидемии и глобальной изоляции люди не сильно гнались за покупкой квартир. Больше выжидали и наблюдали за рынком.
"Тогда я стала использовать стратегию разделения больших квартир на малые. Дело в том, что раньше в Алматы и в Астане модно было покупать огромные квартиры. Люди брали жильё площадью в 150, 200, 300 квадратных метров. К 2020 году ремонт в квартирах устарел, стал несовременным. А собственники не хотели вкладываться в их редизайн — это же дорого стоит на такую площадь. Они хотели скорее избавиться от них и переехать в новые ЖК. И такие большие квартиры стали продавать очень недорого для их площади", — отмечает Раушан Избасар.
Она начала скупать такие "хоромы". Но делать там хороший ремонт и перепродавать было невыгодно — тогда квартиры станут совсем дорогими, и их никто не купит.
Нужно было переориентировать их на средний класс покупателя.
"Квартиру, например, в 300 "квадратов" я могла разделить и перепланировать на три квартиры по 100 "квадратов". Так они становились уже доступнее. Мы делали там современный ремонт и продавали, зарабатывая в итоге по 10–15 миллионов тенге с одной квартиры. В итоге такой формат стал одним из приоритетных для меня и сегодня", — рассказывает Раушан Избасар.
А в 2021-2023 годы для флипперов, как они сами признаются, наступили "золотые времена". Дело в том, что с 1 января 2021 года разрешили выводить из ЕНПФ пенсионные излишки и использовать их на улучшение жилищных условий.
Для флипперов тогда главным стало успеть реализовать недвижимость, в которую они вложились, до неизбежного роста цен. Вот как это период вспоминает Риза Курманова:
"Мы с супругом тогда работали как раз в эконом-сегменте, и практически все наши клиенты — это те, кто приходил со своими пенсионными излишками в 9–10 миллионов тенге, пытаясь купить однокомнатную квартиру, тогда примерно такие цены и были".
"Это был самый яркий период для рынка недвижимости. Люди, получая пенсионные, старались максимально быстро их вложить в недвижимость. Были периоды, когда они покупали всё, что осталось на рынке. Лишь бы взять", — добавляет Гульжахан Ахметова.
Но такой высокий спрос, говорят эксперты, был не долгим. За год-полтора основная масса тех, кто мог получить какие-то существенные суммы из ЕНПФ, уже обзавелась жильём. А потом и пороги минимальной достаточности начали повышать — использовать пенсионные излишки стало сложнее, рынок вновь замер.
А квартир, вспоминает Раушан Избасар, многие флипперы на волне спроса накупили очень много. Что с ними делать?
В такие кризисные моменты, делится она секретами, лучше выходить "в ноль" — то есть сбывать объекты без накрутки, чтобы вернуть хотя бы те финансы, что были вложены в приобретение и ремонт. Так тогда и делали.
Флиппинг наших дней
Средняя температура по рынку
Флипперить сейчас на рынке, обозначают эксперты, непросто. Практически все эксперты соглашаются с тем, что продажи — особенно с начала этого года — упали.
"Январь, февраль, март этого года — самые тяжёлые месяцы. Рынок замер, по ощущениям, как будто процентов на 50. Да, возможно, повлияла и сезонность — эти месяцы считаются "мёртвыми" в принципе. А самый лучший период — август - октябрь. Но я думаю, что, конечно, в этом свою роль сыграло и то, что у людей нет денег. Но сейчас продажи немного оживились, это связано с тем, что запустилась ипотечная программа "Наурыз", — считает Гульжахан Ахметова.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Турар Казангапов
Риза и Канат Курмановы занимаются флиппингом в астанинском сегменте жилья "эконом", "комфорт", "комфорт+". Они тоже отмечают, что даже им самим приобретать квартиры стало дороже, да и реализуются они потом не так легко, как раньше.
А Раушан Избасар, которая больше специализируется не столько на классическом флиппинге, сколько на формате разделения больших квартир на маленькие, напротив, говорит, что у неё сейчас сделки идут полным ходом:
"Да, у многих флипперов сейчас дела идут немного сложнее. Я сейчас просто взяла приоритет на выкуп больших квартир со старым ремонтом и их разделение на 2–3 квартиры. Мы находим и выкупаем такие объекты сильно ниже рынка, поэтому у нас и получается продавать их дешевле. Соответственно, и маржинальность у нас остаётся на уровне 20 процентов".
Она соглашается, что в любом случае проделывать всё это на рынке сегодня сможет далеко не каждый. Но зарабатывать, уверяет, возможно. Просто для этого нужно очень быстро реагировать на изменения в сфере и менять подходы.
Каким стал покупатель и чего он хочет
Покупатель сейчас, по словам специалистов, избалован. Жильё с базовым ремонтом ему уже не подходит.
"Раньше заезжали в пустую квартиру, потом мы начали ставить кровати, затем уже — прихожую и кухню. Сейчас нужен высококлассный ремонт со встроенной техникой. Клиенты уже выбирают: "А кухонные шкафы из ЛДСП или МДФ?" Всё должно быть продумано в каждой комнате. Важен дизайн, функциональность, продуманность. В спальной и детской комнатах должны стоять застеленные кровати. То есть покупатель хочет заехать в такое жильё, где он может просто оставить чемоданы-сумки и начать заниматься своими делами, не тратя время и деньги на дизайнерский ремонт", — объясняет Гульжахан Ахметова.
Такие квартиры интересны ещё и потому, продолжает Раушан Избасар, что сейчас большинство сделок проходят через ипотеку. Клиент, который получил кредит на квартиру, не хочет брать дополнительное бремя ещё и на её обустройство.
А чтобы быстрее и выгоднее реализовать объект, говорит она, квартира должна отличаться от предложений конкурентов. Поэтому базовой "косметикой" или ремонтом, как у всех, мало кого удивишь. Приходится привлекать к преображению квартиры не только дизайнера, но и хоумстейджера.
Кстати, о таком направлении, как хоумстейджинг мы уже рассказывали.
Какое жильё подходит под флиппинг
Откуда берутся дешёвые квартиры
Объект, на который обратит внимание флиппер, должен соответствовать множеству критериев. Один из них — цена: она должна быть как можно ниже рыночной. Где найти такие варианты?
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Турар Казангапов
Часто — у инвесторов. Многие их путают с флипперами или объединяют эти два понятия. Спикеры объясняют, что это разные категории бизнеса, хотя и тесно связаны.
"Инвестор или клуб инвесторов выкупают у одного застройщика, допустим, несколько этажей или целый подъезд. Конечно, от застройщика будет хорошая скидка, так как это опт. Ближе к завершению строительства инвестор начнёт продавать с надбавкой эти квартиры флипперам. Для нас они всё равно будут дешевле, чем покупать их готовыми у частника или застройщика", — рассказывает Риза Курманова.
Раушан Избасар же предпочитает покупать уже построенные квартиры. Ещё один её секрет: приобретать недорогие объекты с торгов по банкротству.
А ещё, продолжает она, застройщики часто расплачиваются со своими подрядчиками квартирами. А тем, в свою очередь, нужно платить зарплату рабочим, и они реализуют эти "квадраты", чтобы получить "живые" деньги.
"Мы в одном из ЖК так приобрели 10 квартир у подрядчиков. Представляете? Квартира в 106 квадратов обошлась в 37 миллионов тенге, это по 350 тысяч тенге за "квадрат", — делится Раушан.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Турар Казангапов
Ну, и старый добрый метод — ежедневный мониторинг портала с объявлениями о недвижимости — никто не отменял.
"Сажусь за компьютер, просматриваю объявления. И скажу так, что из выставленных на продажу 20 квартир — выгодных может оказаться 2–3", — говорит флиппер.
Что нужно, чтобы квартира быстро "ушла"
Локация и этажность. Чаще люди хотят жить на средних этажах, но есть и те, говорит Риза Курманова, кто предпочитает последний — никто не затопит и не будет топать над головой. Также пользуется спросом квартиры в формате "распашонок".
Важно смотреть, чтобы рядом с домом была вся инфраструктура — от поликлиники, школы и торгового центра до парка и фитнес-центра. А то ведь можно купить отличную квартиру в новом ЖК, но он в таком районе, где рядом пока ничего нет. Это минус.
Какая планировка в тренде
Хорошим спросом сейчас, говорят и Гульжахан, и Риза, пользуются квартиры формата "евродвушки".
"Допустим, приобретает молодая семья квартиру в 38–40 квадратов, по сути она — однокомнатная. Там только зал и кухня, а спят они обычно на раскладном диване. Приходят гости, сидят на диване в зале, а кто-то захотел пораньше отойти ко сну. Как быть? Это неудобно. Поэтому мы стали объединять зал и кухню, в формате "студии" и отдельно делать спальню", — объясняет Гульжахан Ахметова.
Как просчитать весь цикл — от покупки квартиры до реализации
Раушан Избасар делится своими наработками.
Можно найти "однушку" по цене в 500–550 тысяч тенге за "квадрат". Это, уточняет она, не базовая, а примерная цена, которая будет меняться в зависимости от района столицы.
Её ремонт, основываясь на астанинских ценах, не должен превышать 120 тысяч тенге за квадратный метр, учитывая материалы, работу мастеров, дизайнера и хоумстейджинг.
"В итоге квадратный метр обойдётся примерно в 620 тысяч тенге, наценку можно сделать в 15 процентов и тогда вы продадите её в пределах 720 тысяч тенге за квадрат. И нужно помнить, что конечная цена всегда должна быть немного ниже рыночной стоимости", — даёт просчёты Раушан Избасар.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
В Алматы, продолжает Раушан, можно приобрести "однушку" по цене примерно в 800 тысяч тенге за "квадрат", 150 тысяч тенге уйдёт на ремонт.
"В итоге цена квадратного метра дойдёт до 950 тысяч тенге, на продаже её можно увеличить примерно до миллиона 100 тысяч, заработав при этом от 10–15 процентов", — подсчитывает спикер.
Флиппинг за рубежом
Нурмахан Алданов — тоже флиппер и инвестор, к которому мы обратились за комментариями, считает, что работать в казахстанском сегменте стало сложнее. Поэтому многие ищут варианты за пределами страны.
Кстати, раньше флипперы осваивали рынки Ближнего Востока, того же ОАЭ, но сейчас из-за ситуации с военными действиями, многие начали уходить в недвижимость Восточной Азии. Это — Бали, Вьетнам и Таиланд.
"Однушки в Тае и на Бали начинаются от 2,5 тысячи долларов за "квадрат". Во Вьетнаме в Нячанге, Фукуоке, можно приобрести до двух тысяч долларов за "квадрат". Но это формат апартаментов, то есть туда будет входить ремонт и меблировка. Если их взять на "котловане", то потом можно зарабатывать 20 процентов годовых в долларах!" — говорит Нурмахан Алданов.
Можно выкупать и готовые виллы в хорошей локации со старым ремонтом, а потому и по "вкусной" цене, обновлять их и перепродавать.
"Расклад будет таким. Купил виллу в баллийском районе Чангу 110 "квадратов" за 130 тысяч долларов. В ремонт вложил 30 тысяч долларов. Итого ушло 160 тысяч долларов. Перепродаю за 210–215 тысяч долларов. Цикл сделки от покупки до продажи занимает примерно 6–7 месяцев. Годовая доходность 25–35 процентов в долларах", — рассказывает Нурмахан.
Кстати, в Азии многие флипперы, которые приехали из стран СНГ, не только вкладываются в ремонт, но и в хоумстейджинг. Только здесь он со своей "фишкой".
"Здесь не просто квартиру преображают за счёт деталей: текстиля, освещения и так далее — но тут даже проводят ритуалы фэншуй, то есть расставляют мебель в определённом порядке, веря, что это будет влиять на благополучие, удачу хозяев дома. Также тут ставят свечи, то есть людям нужны эти ритуалы", — отмечает спикер.
Ещё одна страна, куда сейчас перемещаются наши флипперы — Грузия. В Батуми, по словам Алданова, даже запустили отдельные ипотечные программы для нерезидентов:
"Здесь можно приобрести студию 1+1 за 60 тысяч долларов, вложить в ремонт 12 тысяч долларов, а через 4–5 месяцев реализовать за 87–90 тысяч долларов".
По данным местной консалтинговой компании Colliers Georgia, в Грузии сейчас растет количество сделок. Например, в феврале 2026 года, когда у нас уже второй месяц продолжалось "охлаждение" рынка, здесь продажи выросли на 19,7 процента по сравнению с прошлым годом.
"Всплеск сделок с квартирами был в значительной степени обусловлен иностранными покупателями, на долю которых пришлось 50 процентов покупок на вторичном рынке", — сообщают аналитики компании.
Эта статистика показывает: если где-то рынок остывает, то в это же время он может разогреваться где-то в другом месте. Из комментариев экспертов видно, что большинство игроков остаётся на казахстанском рынке, просто меняя стратегии и подходы к флиппингу так, чтобы увеличить или сохранить маржинальность.
Другие предпочитают менять стратегии кардинально и ищут в каких странах сейчас опять можно вложиться в "бетон". И, видимо, находят.
Читайте также:
Количество сделок по продажам квартир в Казахстане продолжает сокращаться
Налоговики предупредили казахстанцев, планирующих продажу квартир