Аренда или покупка квартиры: что выгоднее в Казахстане? Аналитики провели расчёты, чтобы ответить на вопрос, который волнует многие казахстанские семьи, начинающие совместную жизнь или переезжающие. В условиях растущих цен на недвижимость и нестабильной э

Какую часть от зарплаты казахстанцы тратят на аренду жилья?

Для того чтобы рассчитать, что выгоднее — покупать жильё или снимать, разберёмся с ценами на аренду и сопоставим их с зарплатами в стране.

По информации Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам (БНС АСПиР РК), средние цены на аренду квартиры в крупных городах страны в июне текущего года составляли 4,5 тысячи тенге за квадратный метр. Таким образом, за аренду квартиры площадью 50 квадратов казахстанская семья должна ежемесячно платить около 225,5 тысячи тенге. Соотношение платежа за съёмную квартиру и зарплаты (с учётом средней номинальной) составляло 53,5 процента.

Этот показатель — средний по стране. В областных центрах и мегаполисах ситуация отличается. Например, в Алматы при самой высокой арендной плате в Казахстане (5,3 тысячи тенге за квадратный метр) и в то же время достаточно высокой средней зарплате (518,9 тысячи тенге) за съёмную квартиру отдают 50,8 процента от заработка. В Павлодаре доля таких платежей намного меньше: всего 34,9 процента от зарплаты. В этом северном городе оклады ниже (399,5 тысячи тенге в среднем), но и стоимость аренды почти вдвое меньше, чем в Алматы (2,8 тысячи тенге за квадрат).

В таблице ниже можно подробно изучить среднюю стоимость аренды квартир по стране и в отдельных городах и областях, а также увидеть, какой процент от зарплаты жители того или иного региона тратят в среднем, если снимают квартиру:

Стоит также отметить, что в первой половине 2025 года на рынке аренды жилой недвижимости наблюдалось ускорение роста цен. Если ещё осенью 2024-го индексы цен на аренду варьировались в пределах 6–8 процентов, то в январе они поднялись сразу на 10 процентов. И такими высокими показатели оставались до конца июня.

По каким ценам продаётся жильё в Казахстане?

Для сравнительного анализа приведём также информацию о стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке.

По данным того же Бюро нацстатистики, в июне 2025-го в крупных городах страны цена квадратного метра в новостройке составляла 527,2 тысячи тенге, на вторичном рынке — 546,7 тысячи тенге.

Таким образом, новая квартира площадью 50 квадратов в середине года в среднем стоила 26,4 миллиона тенге, а аналогичное жильё на вторичном рынке было дороже почти на миллион: 27,3 миллиона тенге.

Крупными городами с самыми демократичными ценами на новые квартиры в июне 2025-го можно считать:

• Уральск (14,3 миллиона тенге),
• Актобе (15,1 миллиона тенге),
• Кокшетау (16,6 миллиона тенге).

Жильё на вторичном рынке было доступнее всего в Кызылорде (16 миллионов тенге), опять же в Кокшетау (16,8 миллиона тенге) и Таразе (16,9 миллиона тенге).

Лидерами (или самыми дорогими городами) в обоих сегментах ожидаемо были столицы, однако в Алматы квартиры стоили на два миллиона дороже, чем в Астане.

При расчётах также важно учитывать рост цен. Новостройки в Казахстане дорожают сильнее: к июню 2025-го — на 9,5 процента за год. Вторичный рынок растёт в цене медленнее: в среднем по крупным городам на 6,7 процента за год.

Сколько казахстанцы выплачивают за ипотеку?

Когда сравнивают траты на аренду и покупку жилья, то под последним чаще всего подразумевают ипотеку. Если у человека есть возможность сразу приобрести квартиру, то, скорее всего, он не будет рассматривать вариант с арендой. Обычно такие расчёты уместны, когда сомневаются: что будет дороже или выгоднее — оплачивать съёмную квартиру или обслуживать кредит.

Чтобы рассчитать условия кредитования при покупке квартиры, воспользуемся ипотечным калькулятором для двух сроков — на 10 и 20 лет.

Начнём с новостроек. Если покупать квартиру по государственной программе "7-20-25", ставка по займу составит 7 процентов. Первоначальный взнос — от 20 процентов. То есть при стоимости квартиры в 26,4 миллиона тенге казахстанцу перед оформлением ипотеки необходимо иметь на руках минимум 5,3 миллиона. Максимальный срок займа по программе — 25 лет. При заключении ипотечного договора на такой срок ежемесячный платёж составит 149,1 тысячи тенге. Итоговая сумма выплат банку — 44,7 миллиона, из которых 52,8 процента — вознаграждение банка.

Если брать кредит на меньший срок — всего на 10 лет, переплата будет значительно меньше: лишь 28,2 процента. Однако в таком случае ежемесячный платёж ощутимо увеличится: до 244,9 тысячи тенге.

Для покупки в кредит жилья на вторичном рынке при его стоимости в 27,3 миллиона тенге первоначальный взнос (тоже 20 процентов) составит 5,5 миллиона. По данным Первого кредитного бюро, 45 процентов всех ипотечных кредитов с января по апрель 2025-го оформлялись по ставке, превышающей 20 процентов. Однако с июня максимальную ипотечную ставку в Казахстане ограничили 20 процентами. Поэтому мы учитывали в расчётах именно её.

Итак, ежемесячный платёж по такому кредиту на "вторичку", оформленному на 25 лет, составит 367,1 тысячи тенге. Общая сумма выплат за весь срок превысит сумму основного долга в пять раз, достигнув 110,1 миллиона тенге. Из них 80,1 процента, или 88,2 миллиона, — вознаграждение банка.

Теперь рассмотрим покупку квартиры на вторичном рынке в ипотеку на 10 лет. Тут переплата будет не такой колоссальной, однако всё равно составит больше половины от общей суммы возврата банку: 56,9 процента. Серьёзный минус такого варианта — большой ежемесячный платёж по кредиту: 422,6 тысячи тенге. С учётом того, что номинальная заработная плата в РК в первом квартале 2025-го составляла 423,1 тысячи, можно считать, что за такую ипотеку придётся отдавать весь доход. Такой вариант подойдёт семье, в которой работают минимум двое и один из них получает не меньше 423,1 тысячи.

Так что же выгоднее — аренда жилья или ипотека?

Чтобы найти ответ на этот вопрос, мы решили сравнить ежемесячные платежи по ипотеке и аренде на 10 лет вперёд. Мы также опирались на то, что в случае оформления жилищного займа по аннуитетной системе размер платежа каждый месяц будет одинаковым.

А вот стоимость аренды может меняться. При прогнозировании среднего платежа за аренду мы использовали только базовый сценарий развития ситуации, то есть представили, что цены на наём жилья в дальнейшем будут расти так же, как и в июне 2025-го: на 9,4 процента в год.

Дальнейшие расчёты показывают, что в начале десятилетнего периода, на который мы делаем прогноз, то есть в середине 2026 года, ипотечный платёж при покупке новой квартиры будет превышать арендную плату: 244,9 тысячи тенге против 225,5 тысячи соответственно. Со второго года наём жилья, напротив, станет больше, чем платёж по ипотеке.

При сравнении ипотеки на квартиры на вторичном рынке и аренды жилья ситуация немного иная. В самом начале платёж по кредиту за такую квартиру будет на 87,4 процента больше, чем аренда: 422,6 тысячи против 225,5 тысячи тенге соответственно. С учётом роста арендной платы эта разница сойдёт на нет только через семь лет. Далее аренда станет дороже ипотеки.

Обратите внимание, как с годами меняется соотношение арендной платы и ипотечного платежа к уровню зарплаты. Плюс аренды в том, что в самом начале срока она составляет чуть больше половины зарплаты, тогда как ипотечный платёж за квартиру на вторичном рынке равен ей. Однако со временем доля аренды от заработка остаётся такой же большой, а вот "замороженный" аннуитетный платёж по ипотеке занимает всё меньше и меньше. К концу десятилетия платёж по ипотеке за жильё на вторичном рынке составит уже 36,1 процента от номинальной зарплаты.

Вывод

В сравнении с покупкой квартиры в ипотеку аренда может быть выгодна семье только на краткосрочный период в пределах 5-6 лет. Если суммировать все платежи по аренде за 10 лет с учётом её ежегодного удорожания, общая сумма выплат арендодателю за весь период составит 48,6 миллиона тенге. Сравним этот показатель с полной стоимостью затрат на ипотеку. Для квартиры в новостройке она составит 34,7 миллиона (с учётом первоначального взноса), для жилья на вторичном рынке — 56,2 миллиона тенге.

Ипотечные выплаты за "вторичку" за 10 лет окажутся дороже, чем аренда жилья, на 7,6 миллиона тенге. Но такие инвестиции в недвижимость будут капитализированы — при дальнейшей продаже квартиры эта разница может быть компенсирована за счёт увеличившихся цен.