Продажа подаренной квартиры: как сэкономить на налогах?

Если осуществляется сделка дарения недвижимости, например, одна физическая особа передает другому лицо квартиру, то одаряемый получает право распоряжаться данным имуществом. Он имеет возможность продать квартиру сразу после её получения в дар. Однако налоговый кодекс республики накладывает обязательства на такие операции: с прибыли от продажи квартиры, находящейся в собственности менее одного года, необходимо уплатить налог на индивидуальный доход.

Прибыль от прироста стоимости (по пункту 1 статьи 331 Налогового кодекса) определяется как разница между ценой продажи и суммой, за которую квартира была приобретена ранее. В случае дарения эта сумма основывается на оценке, которую можно заказать во время сделки.

Налоговые ставки довольно высокие:

• 10% в случае, если продавец является гражданином и резидентом республики;
• 15% для нерезидентов.

К примеру, если на момент дарения оценочная стоимость квартиры составляла 20 000 000 тенге, а затем она была продана через несколько месяцев за 25 000 000 тенге, то резиденту потребуется уплатить:

(25 000 000 – 20 000 000) * 10% = 5 000 000 * 10% = 500 000 тенге.

Избежать переплат по налогам – естественное желание. Как легально снизить налог на доходы физических лиц?

Самый простой вариант — это дождаться окончания года с момента регистрации права собственности. Согласно Налоговому кодексу, прибыль от продажи недвижимости, находящейся в собственности более года, не подлежит налогообложению.

Здесь важно помнить, что речь идет именно о дате регистрации права в Центре обслуживания населения или у нотариуса, а не о дате подписания договора дарения.

Допустим, дарственная оформлена 31 мая 2025 года. После этого у нового владельца есть 6 месяцев для регистрации права на квартиру. То есть он может зарегистрировать право в любой день до конца ноября 2025 года. Срок владения начинает отсчитываться с момента регистрации. Предположим, регистрация состоялась 31 июля 2025 года. Таким образом, продать квартиру без налога можно будет с 1 августа 2026 года.

Однако не всегда есть возможность ждать целый год. Как поступить, если продажа квартиры нужна раньше, и хочется избежать налогов? В этом случае вам поможет акт оценки. Если продажная цена квартиры соответствует сумме, указанной в акте оценки на момент регистрации права (или ниже), то налог не взимается даже при менее чем одном годе владения.

Важно отметить, что для оценки квартиры при дарении нужно использовать данные государственной корпорации "Правительство для граждан", а не частных оценщиков.

Согласно Налоговому кодексу, профессиональная оценка применяется к имуществу, полученному в наследство или в качестве благотворительной помощи, но не при дарении. В случаях, когда отсутствует цена приобретения, доход от прироста стоимости считается положительной разницей между ценой продажи и оценочной стоимостью, установленной на 1 января года, когда возникло право собственности.

Таким образом, при дарении жилья нужно получить оценочную стоимость от указанной госкорпорации на 1 января года, когда зарегистрировано право собственности на квартиру.

Рекомендуется оформлять акт оценки сразу после регистрации права, даже если планов на продажу жилья сейчас нет. Обстоятельства могут измениться, а получение отчета задним числом будет более затратным. Необходимо также учитывать, что ретроспективную оценку следует оформить до 31 марта года, следующего за годом продажи.

Таким образом, если квартира была подарена 31 мая 2025 года, право собственности зарегистрировано 31 июля 2025 года, а продажа произошла 10 августа 2025 года, следует получить акт оценки не позднее 31 марта 2026 года.

Срок подачи декларации (форма 270.00) – до 15 сентября 2026 года, а уплата ИПН (если прирост все же возникнет) должна быть произведена до 25 сентября 2026 года.

Даже если продажная цена будет равна или ниже оценочной стоимости и не возникнет обязанности по уплате налога, необходимо иметь документы, подтверждающие отсутствие прироста. Налоговые органы проведут контроль сделки, и если продавец не подаст декларацию, ему будет выслано уведомление с требованием уплаты налога. В ответ на уведомление нужно будет приложить акт оценки, копию договора дарения и копию договора продажи.

Также стоит учесть, что, если квартира была оформлена на несовершеннолетнего, продавец может рассчитывать на освобождение от налога на прирост, если сможет подтвердить, что несовершеннолетний не ранее трёх лет владел данной квартирой. В этом случае необходимо будет предоставить соответствующие документы, свидетельствующие о приобретении квартиры. Кроме того, иногда полезно проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом, чтобы быть уверенным в правильности оформления всех документов и соблюдении всех налоговых нюансов.

Если вы планируете аренду квартиры после её получения, необходимо предварительно зарегистрировать сделку дарения, так как это также может привести к увеличению налогообложения, если вы решите продать квартиру позже.

Кроме того, рекомендуется вести документирование всех денежных потоков, связанных с куплей-продажей и дарением недвижимости, чтобы избежать недоразумений при обращении в налоговые органы.